不動産業界 「囲い込み」 を暴露され激震・・・

激震です・・・ ただし、この話は不動産の売買仲介のことです。

 不動産会社が売主と買主の両方から手数料を貰うために、売主から預かった物件を隠して（囲い込む）いるのが暴露されたのです。

不動産屋の悪しき習慣？囲い込みとは


本来は、売主の不利益にならないように、売主から預かったら不動産流通機構に登録して、一日も早く買い手が見つかるように他の不動産仲介の会社へ情報を流さなければいけないのですが、どうじても自社で買い手をみつけて、両方から手数料が貰うために売主から預かっている物件を他社に仲介できないようにしているのです。



 不動産業界では囲い込みなんて、どこでもやっているよ、何をいまさらと言う話題ですが、大手不動産会社の実名入りでニュースになると注目されるものですね。

 問題なのは、賃貸業界でも同じようなことが行われていることです。

 賃貸の場合は法的な問題はないのですが・・・ 売買仲介と同じように貸主、借主の両方から手数料を貰う為に、自社だけで募集している会社はたくさんあります。



 自社だけの集客力、契約力ではなかなか、入居者が決まらないので、大幅に家賃を下げたり、敷金・礼金を０にしたり、家具家電を入れてみたりと、賃貸経営をされているオーナー様にとっては不利益なことばかり押し付けてくるのが問題となっています。 



 賃貸経営しているオーナー様はいつも頼んでいる不動産会社が他社の仲介も受け入れているか一度確認してみてくださいね。

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2014年の住宅着工数は89万戸

国土交通省の調査によると、2014年の１年間の新設住宅着工数は89万2,261戸で、前年と比べて

9％減少したことがわかりました。



しかし、その中で賃貸（貸家）に関しては、3年連続の増加となっております。

人口が減少する時代に賃貸（貸家）が増加し続けるのは違和感がありますが、その新築の賃貸物

件と競争していかなければいけません。

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民法改正が賃貸経営に与える影響

民法改正に伴う賃貸経営に与える影響を整理します。

１、個人の連帯保証契約に関する改正

　連帯保証人との契約には極度額を書面または電磁的方法により定めない限り無効となります。

２、賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化

　
　修繕が必要の場合、賃借人は賃貸人に対して修繕が必要であることを通知したのに、賃貸人が

相当の期間内に必要な修繕をしなかったときや、急迫の事業がある場合には、賃借人が賃貸目的

物を修繕することができる旨が民法に明文化されます。

３、賃借物の一部滅失等による賃料の当然減額

　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益をすることができなくなった場合において、そ

れが賃借人の責任ではない場合は、賃料はその使用および収益をすることができなくなった部分

の割合に応じて当然に減額される。

４、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わない旨が明文化される

改正民法では、賃借人が賃貸借契約終了時に原状回復義務を負うこと自体が明文化されていま

すが、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わないことも併せて明文化されます。



実務的には大きな変更点はありませんが、いままで曖昧だった部分が明文化されますので、今後

敷金清算や賃料減額交渉などはオーナー様にとっては、より厳しいものになると予想されます。

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賃貸経営の３つの仕事

賃貸物件を経営するのは家主様（オーナー様）です。


なぜ、賃貸経営をするのか？


それは資産運用の為です。


銀行に貯金するよりも、利回りが良く、株式に投資するよりもリスクが低いのが賃貸経営です。



では、賃貸経営の実務はどのようなものでしょうか？


大きく分けると３つあります。

１）　資金の管理

　毎月の家賃回収からリフォーム費用の積み立て、収支計算、納税関係、更新料の管理、税理士
費用など賃貸経営に必要な資金の管理が家主様の仕事です。

２）　入居者の管理

　家賃の集金、苦情対応、契約違反対応、更新・解約処理、敷金精算、入居者募集などもあります。

３）建物の管理

清掃、メンテナンス、設備の修理、リフォーム工事、テレビアンテナ、インターネット設備などです。

この３つの業務が家主様の実務です。

適切に賃貸経営をするには「建物が常に管理されていて綺麗で、入居者が常に管理されていて気持ち良く過ごせて、適切な資金管理によりそれが維持できる」ことが大切です。

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入居率より稼働率を意識しろ！

入居率と稼働率の違いを理解していますか？

不動産屋さんでもよくわかっていないことが多いですね。

でも、この違いがわかっていないと賃貸経営で利益を上げることはできません。

●入居率と稼働率

・入居率　・・・　ある時点での入居している率　

　　

　　入居している戸数 ÷　総戸数　＝　入居率

　　例：　１棟　８戸のアパートで、現在２戸空室の場合

　　６戸　÷ ８戸　＝　７５％　入居率は７５％です！

　　　

・稼働率・・・一定期間の間で稼働していた率　

　　※稼働とは、家賃収入がある状態のことです。

　　（　総稼働数   -　未稼働数　）　-　総稼働数　＝　稼働率

　　例：　１棟　８戸のアパートで、２部屋が入居者の入れ替えがあり、家賃収入の入らなかった

　

　　　　　　月が２部屋合わせて、６か月あった場合

          　総稼働数・・・　８戸　×　１２か月　＝　９６稼働

          　９６稼働 － ６未稼働　÷　９６稼働 ＝　稼働率は９３％です！

入居率は明日、満室になれば１００％です。しかし、空室で家賃収入がなかった期間がどれくらい

あったのかを把握しておかないと適正な賃料を決めたり、収益向上の対策をすることができませ

ん。

家賃を高く設定して、その結果、空室期間が長くなると全体的な収益は減ってしまいます。

逆に、家賃を安くし過ぎて、空室期間が短くても目標とする収益に届かなかったりします。

適正な家賃設定と空室期間のバランスをしっかりとって賃貸経営をしていきましょう！

　　　　　　　

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