家賃滞納の正しい対応の仕方

家賃滞納で困っているオーナー様は全国にたくさんおります。特に地方は賃料が安いにも関わらず、滞納が多く１年以上滞納している入居者などもいるみたいです。



家賃滞納はオーナー様がきちんと意識して対応すれば防げることです。



家賃滞納で一番大切なことは、最初に家賃を滞納したときに「すぐに、強く、督促する」ことです。滞納者に一度でも舐められてしまったらズルズルと滞納が続いたり、滞納ガチになります。



最初に厳しく対応することで家賃滞納は防げるのです。

それでも滞納が発生したら

迷わず法的手段に訴えて滞納を無くしましょう。一般的には「内容証明」で滞納家賃の支払いや支払わない場合の解約、契約解除について通知します。それでも進展がない場合には訴訟・強制執行により退去を求めることになります。


一番怖いのは本当にお金のない人です。


本人に収入が無い。親族など連帯保証人がいない。このような場合は家賃の回収はあきらめて早期に退去して頂けるように全力を尽くした方が被害が軽くて済みます。

滞納を防ぐために

家賃滞納は賃貸経営をしていく中で絶対に避けては通れないものです。気分も悪くなりますし、大変ストレスになります。そのようなことにならない為にぜひ賃貸管理会社を利用してください。

多少の管理料は支払う必要がありますが、その支払った管理料以上のメリットがあれば、管理会社を利用してストレスをなくした方が健康に良いです。

管理会社を使うことで、優先的に客付けしてくれて空室期間が短縮できて、賃貸経営の業務を代行してもらうことができます。

東京都でおススメの管理会社（当ブログ運営のグループ会社です）

東京賃貸管理株式会社

現在、利用している不動産会社に不満などある場合もぜひ一度お問い合わせしてみてください。価格以上の価値を提供できる賃貸管理会社を目指しています。

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賃貸経営のリスク

賃貸経営は投資です。当然、リスクもありますので、リスクを理解して常に対策を考えておくことが重要です。

１）　空室のリスク

　東京の空室率が15％を超えてきています。５戸のうち、１戸は空室です。また、空室期間の長期化が進んでいて、以前は１～３か月で入居者が決まったものが、現在は半年程度空室のままというのも珍しくありません。特に家主様が自主管理している物件の空室が目立っておりますが、これは管理会社は自社管理物件を優先して客付けを行っているからです。

２）　建物の老朽化

　
　賃貸経営において、経年劣化による建物の老朽化は避けて通ることができません。室内の設備や給排水管なども老朽化により交換が必要になります。老朽化した物件は入居者の確保が難しくなりますので、家賃を下げるしかない上に、修繕費が掛かります。そのため、収支計画をしっかり立てて、老朽化に備えておく必要があります。

３）　災害

　火災・地震などの自然災害による、建物の倒壊、滅失等のリスクがあります。賃貸経営をするなら火災保険など、保険は必ず加入しておきましょう。

４）　金利の上昇

　変動金利を利用して賃貸経営を始める場合、金利上昇の際、ローン返済額も上がります。金利変動も考慮し、余裕を持った資産計画を立てることが大切です。

５）売却時のリスク

　
　売却して現金化しようとしても、早く売却できるとは限りません。買い手が見つかっても必ずしも希望価格で売却できないケースも考えられます。

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賃貸経営のメリット

賃貸経営は資産運用！

賃貸経営のメリット

１）　長期的、継続的に家賃収入を得られる

　健全な賃貸経営ができれば毎月安定した家賃収入を長期に渡り、継続して得ることができます。そのため、私的年金として、老後の生活資金の確保を目的にすることができます。

２）　生命保険の代わりにする

　　
　万が一の時でも、不動産は資産として家族に残ります。また、働けなくなった場合でも賃貸収入は途切れることがありませんので、自分も家族も安心です。

３）　節税対策になる

　賃貸住宅の場合、駐車場や更地などの「非住宅用地」に比べて、固定資産税、都市計画税がそれぞれ1/6、1/3になるなど、税金が軽減されます。また、相続税はアパート、マンションが建築されている場合は「貸家建付地」として更地などに比べて約2割、相続税評価が下がり税金が安くなるなど、税金が大幅に軽減されます。

４）　インフレに強い資産運用

　物価が上昇して、貨幣価値が下がってしまった場合でも、インフレに合わせて価値が変動する「現物資産」として資産運用を行っていけます。物価が上がれば、家賃も上がる。　　　

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入居者に選ばれる設備について

全国賃貸新聞などでは「入居者に選ばれる設備」のランキングを発表しています。

これは２０１４年のランキングですが、入居者のためにこの設備を導入していたら、いくらお金があっても足りません。

大事なことは、そのアパート、マンションがどんなお客様をターゲットにしているかです。

学生さんがメインターゲットなのに、インターネット無料や過剰設備は必要ありません。最近の学生さんはスマートフォンを使いますから、インターネット無料で家賃が高いところを選びません。


お部屋の中でパソコンを使うときも、無線（Wifi）を利用しますので、インターネット設備は不要です。


設備ランキングは30代以上の「お金を出してでも設備の良いお部屋に住みたい人」をターゲットにしている賃貸物件だけが対象ですね。


ただし、ランキングを参考にして、お持ちの賃貸物件の価値を高める、維持する設備を考えておくことはとっても大切なことです。

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不動産業界 「囲い込み」 を暴露され激震・・・

激震です・・・ ただし、この話は不動産の売買仲介のことです。

 不動産会社が売主と買主の両方から手数料を貰うために、売主から預かった物件を隠して（囲い込む）いるのが暴露されたのです。

不動産屋の悪しき習慣？囲い込みとは


本来は、売主の不利益にならないように、売主から預かったら不動産流通機構に登録して、一日も早く買い手が見つかるように他の不動産仲介の会社へ情報を流さなければいけないのですが、どうじても自社で買い手をみつけて、両方から手数料が貰うために売主から預かっている物件を他社に仲介できないようにしているのです。



 不動産業界では囲い込みなんて、どこでもやっているよ、何をいまさらと言う話題ですが、大手不動産会社の実名入りでニュースになると注目されるものですね。

 問題なのは、賃貸業界でも同じようなことが行われていることです。

 賃貸の場合は法的な問題はないのですが・・・ 売買仲介と同じように貸主、借主の両方から手数料を貰う為に、自社だけで募集している会社はたくさんあります。



 自社だけの集客力、契約力ではなかなか、入居者が決まらないので、大幅に家賃を下げたり、敷金・礼金を０にしたり、家具家電を入れてみたりと、賃貸経営をされているオーナー様にとっては不利益なことばかり押し付けてくるのが問題となっています。 



 賃貸経営しているオーナー様はいつも頼んでいる不動産会社が他社の仲介も受け入れているか一度確認してみてくださいね。

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2014年の住宅着工数は89万戸

国土交通省の調査によると、2014年の１年間の新設住宅着工数は89万2,261戸で、前年と比べて

9％減少したことがわかりました。



しかし、その中で賃貸（貸家）に関しては、3年連続の増加となっております。

人口が減少する時代に賃貸（貸家）が増加し続けるのは違和感がありますが、その新築の賃貸物

件と競争していかなければいけません。

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民法改正が賃貸経営に与える影響

民法改正に伴う賃貸経営に与える影響を整理します。

１、個人の連帯保証契約に関する改正

　連帯保証人との契約には極度額を書面または電磁的方法により定めない限り無効となります。

２、賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化

　
　修繕が必要の場合、賃借人は賃貸人に対して修繕が必要であることを通知したのに、賃貸人が

相当の期間内に必要な修繕をしなかったときや、急迫の事業がある場合には、賃借人が賃貸目的

物を修繕することができる旨が民法に明文化されます。

３、賃借物の一部滅失等による賃料の当然減額

　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益をすることができなくなった場合において、そ

れが賃借人の責任ではない場合は、賃料はその使用および収益をすることができなくなった部分

の割合に応じて当然に減額される。

４、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わない旨が明文化される

改正民法では、賃借人が賃貸借契約終了時に原状回復義務を負うこと自体が明文化されていま

すが、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わないことも併せて明文化されます。



実務的には大きな変更点はありませんが、いままで曖昧だった部分が明文化されますので、今後

敷金清算や賃料減額交渉などはオーナー様にとっては、より厳しいものになると予想されます。

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賃貸経営の３つの仕事

賃貸物件を経営するのは家主様（オーナー様）です。


なぜ、賃貸経営をするのか？


それは資産運用の為です。


銀行に貯金するよりも、利回りが良く、株式に投資するよりもリスクが低いのが賃貸経営です。



では、賃貸経営の実務はどのようなものでしょうか？


大きく分けると３つあります。

１）　資金の管理

　毎月の家賃回収からリフォーム費用の積み立て、収支計算、納税関係、更新料の管理、税理士
費用など賃貸経営に必要な資金の管理が家主様の仕事です。

２）　入居者の管理

　家賃の集金、苦情対応、契約違反対応、更新・解約処理、敷金精算、入居者募集などもあります。

３）建物の管理

清掃、メンテナンス、設備の修理、リフォーム工事、テレビアンテナ、インターネット設備などです。

この３つの業務が家主様の実務です。

適切に賃貸経営をするには「建物が常に管理されていて綺麗で、入居者が常に管理されていて気持ち良く過ごせて、適切な資金管理によりそれが維持できる」ことが大切です。

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入居率より稼働率を意識しろ！

入居率と稼働率の違いを理解していますか？

不動産屋さんでもよくわかっていないことが多いですね。

でも、この違いがわかっていないと賃貸経営で利益を上げることはできません。

●入居率と稼働率

・入居率　・・・　ある時点での入居している率　

　　

　　入居している戸数 ÷　総戸数　＝　入居率

　　例：　１棟　８戸のアパートで、現在２戸空室の場合

　　６戸　÷ ８戸　＝　７５％　入居率は７５％です！

　　　

・稼働率・・・一定期間の間で稼働していた率　

　　※稼働とは、家賃収入がある状態のことです。

　　（　総稼働数   -　未稼働数　）　-　総稼働数　＝　稼働率

　　例：　１棟　８戸のアパートで、２部屋が入居者の入れ替えがあり、家賃収入の入らなかった

　

　　　　　　月が２部屋合わせて、６か月あった場合

          　総稼働数・・・　８戸　×　１２か月　＝　９６稼働

          　９６稼働 － ６未稼働　÷　９６稼働 ＝　稼働率は９３％です！

入居率は明日、満室になれば１００％です。しかし、空室で家賃収入がなかった期間がどれくらい

あったのかを把握しておかないと適正な賃料を決めたり、収益向上の対策をすることができませ

ん。

家賃を高く設定して、その結果、空室期間が長くなると全体的な収益は減ってしまいます。

逆に、家賃を安くし過ぎて、空室期間が短くても目標とする収益に届かなかったりします。

適正な家賃設定と空室期間のバランスをしっかりとって賃貸経営をしていきましょう！

　　　　　　　

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